김해시보

김해시보 제 837 호 8페이지기사 입력 2017년 12월 21일 (목) 09:48

제207회 김해시의회 2차 본회의 5분 자유발언-우미선 의원

잘못된 신세계 시외버스터미널 수지분석 용역! 터미널의 미래가치를 평가해야 한다!

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  제207회 김해시의회 2차 본회의 5분 자유발언(2017. 12. 08.)

  잘못된 신세계 시외버스터미널 수지분석 용역! 터미널의 미래가치를 평가해야 한다!

                                                                                                       우미선 의원

  존경하는 54만 김해시민 여러분, 배병돌 의장님과 선배ㆍ동료의원 여러분, 허성곤 시장님과 관계공무원 여러분 반갑습니다. 우미선 의원입니다. 오늘 5분 자유발언을 통해 신세계 특위가 마무리되는 현 시점에서 지난 4월 납품된 김해시외버스터미널 운영수지 분석 용역이 잘못된 점을 비판하고 대안을 제시하고자 합니다.

  도시계획과 부동산 평가는 감정평가사가 해야 합니다. 미래에 대한 평가가 필요하기 때문입니다. 회계는 과거에 대한 분석으로 건물에 대한 미래 가치를 평가할 수 없습니다.

  김해시외버스터미널은 미래시민의 자산으로 현재 자산을 잣대로 평가해선 안 됩니다. 회계로 운영수지를 분석했으니 과거의 기준과 잣대로 우리의 미래자산이 될 수 있는 김해시외버스터미널이라는 부동산을 과소평가할 수 있는 소지가 다분하게 있는 것입니다.

  용역보고서 내용으로 들어가서 잘못된 점을 바로 잡고자 합니다. 용역보고서 9쪽 매장별 현황 자료에 보면 매장별 계약면적, 예상 매출액, 수수료율, 연간임대료 등이 기재되어 있습니다. 이 표에는 보증금이 누락되어 있으며 수수료가 기본수수료와 그 외 수수료로 나뉘는 업계 행태를 반영하여 구분하지 않아 기본수수료가 얼마인지, 수수료가 적정한지 등을 확인할 수 없었습니다. 유통업계에 따르면 초기에 낮게 잡았다가 매출에 따라 임대료를 올리는 구조로 현재의 수지분석 용역에 담긴 임대료는 최저 임대료로 미래에 예상되는 임대료를 반영하지 못한 것입니다. → [그림 1] 참조바람

  12쪽 김해여객터미널 기존 운영수지 현황을 살펴보면 두 가지 의문이 있습니다. 광고수입이 2015년 3월~12월 1036만9천원이나 2016년 1월~9월은 445만5천원으로 오히려 줄었습니다. 식당 한 곳을 대형마트에 LCD광고 하는 것도 1년에 300만 원 정도의 광고비를 내야하는데 이걸 어떻게 이해해야 합니까?

  수입내역의 터미널운용수익과 비용내역의 터미널 운영비용이 2016년 1월~9월 기준 7억573만6천원으로 동일합니다. 이는 터미널 주식회사가 ‘0원’으로 경영한다는 것인데 이해할 수 없는 일입니다. 또한 터미널 외벽면과 내부에 있는 신세계와 김해시 등의 광고료, CD/ATM기 등이 수입에 제대로 반영되어 있지 않은 것으로 판단됩니다. → [그림 2] 참조바람

  24쪽에 있는 2층 상가 연도별 예상 임대료의 경우 앞에서 언급했듯이 초기 임대료는 가장 낮은 임대료이기 때문에 향후 인상분을 예측하여야 하나 용역에서 매년 2%의 인플레이션을 가정한 것은 근거가 없습니다. 법적으로 9%까지 올릴 수 있는 것을 감안하여 예상 임대료를 산정해야 마땅합니다. → [그림 3] 참조바람

  27쪽에 따르면 1층 상가 연 임대료가 위드미 3600만원, 던킨도너츠 1800만원, 이디야커피 1200만원, 터미널식당 600만원이라고 합니다. 월 임대료 기준으로 보면 위드미 300만원, 던킨도너츠 150만원, 이디야커피 100만원, 터미널식당 50만원이라고 하니 헐값 그 자체입니다. 감정평가사들이 감정평가를 할 때 1층 임대료는 2층보다 150%~200% 높게 책정하는 것이 관례라 하니 54만 대도시 김해시의 관문인 시외버스터미널 1층에 부합하는 임대료인지 이해할 수 없습니다. 임대는 공매계약으로 하는데 공매계약으로 이 금액이 나왔다는 것인지 알 수 없습니다. → [그림 4] 참조바람

  최종용역보고서를 천천히, 하나씩 다시 생각해 볼 때마다 이해할 수 없는 의문들이 이렇게 많은데 어떻게 본 의원이 말하지 않을 수 없겠습니까? 이 연구용역이 2018년~2045년 -415억에서 -257억에 이르는 적자를 본다고 한 것은 앞에서 제시한 잘못된 내용들로 인해 신뢰할 수 없는 것임에도 김해시는 이 연구용역 결과대로만 받아들이고 있습니다. 신세계 특위가 마무리하는 즈음에서 내년 추경에 예산을 반영하여 김해시외버스터미널의 ‘미래가치’를 평가하는 감정평가 용역을 해야 마땅함을 다시 한 번 강조하고자 합니다.

  20만 인구 때도 시내 도심, 40만 인구 때도 시내 도심, 60만 인구 때도 시내 도심에 있는 시외버스터미널이 있는 것이 김해의 백년대계에 맞는지 고민해봐야 합니다. 부산의 고속버스터미널이 부전시장에서 시작해서 사직동, 동래를 거쳐 노포동까지 올라가는 동안 우리 김해시외버스터미널은 현 부원역 위치에서 봉황역으로 옮기는 데 그쳤습니다. 백년을 내다 볼 김해의 도시계획 마스터플랜이 필요한 때입니다.

  김해시외버스터미널에 대한 진정한 미래평가, 가치평가가 필요한 때입니다. 150평 규모의 개인 주택도 감정평가에 300만 원 들어갑니다. 김해시가 신세계의 김해시외버스터미널 운영수지 분석 용역비가 1400만 원이니 미래 자산 평가에 대한 기본적인 노력조차 하지 않은 것입니다. 이에 김해시가 시의회와 의논하여 제대로 된 감정평가 용역을 하길 바랍니다. 감사합니다. 


[그림 1] 용역 보고서 9

[그림 2] 용역 보고서 12

[그림 3] 용역보고서 24

[그림 4] 용역보고서 27




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